Le conseguenze della pandemia hanno investito il tessuto economico e sociale di tutti i paesi causando distruzione di ricchezza, disoccupazione e un’ aumento generalizzato della povertà. Fattori come l’isolamento sociale, la reclusione in casa e il peso dell’ incertezza generale hanno avuto conseguenze sociologiche importanti che hanno contribuito a varie forme di disagio sociale. Con le oltre 750,000 vittime registrate e rivolte sociali, le ripercussioni della pandemia non hanno risparmiato nemmeno gli Stati Uniti ma un programma di sussidi alla popolazione, di aiuti alle aziende e investimenti strutturali pluriennali ha restituito fiducia e sostenuto la ripresa economica.
Investire nel mercato immobiliare residenziale negli Stati Uniti si conferma una solida scelta d’investimento e di diversificazione del proprio patrimonio.
New York
Dopo un 2020 probabilmente tra i più impegnativi che si possano ricordare, i primi dieci mesi del 2021 hanno portato negli investitori nuova fiducia nel mercato immobiliare degli Stati Uniti. Mentre Manhattan aveva registrato una riduzione del numero di residenti, zone suburbane e località di vacanza non lontano dal centro cittadino hanno registrato un incremento delle vendite e locazioni registrando importanti aumenti dei valori immobiliari. Movimenti demografici simili si sono inoltre verificati nel sud della Florida dove più di 110 mila newyorkesi hanno trasferito la propria residenza. Oggi, nonostante una ripartenza a singhiozzo, lo smart working considerato come il nuovo modello di lavoro ha dimostrato i propri limiti sia sul piano della produttività che su quello sociale tanto da far registrare un’ inversione dei flussi e una crescita della popolazione delle maggiori città americane. 212 Realty e’ stata molto impegnata in questi ultimi mesi a gestire un mercato delle locazioni tonico e con valori in aumento.
Dopo quattro trimestri di consistenti diminuzioni di prezzo e di volumi scambiati, a partire da primo trimestre 2021 il mercato immobiliare di New York ha segnato un’inversione di tendenza, confermata anche nei trimestri successivi. Aumento dell’offerta, prezzi più accessibili, tassi d’interesse bassissimi e una ritrovata fiducia del consumatore hanno contribuito all’ aumento delle vendite registrate durante tutto il 2021 segnando un aumento del 228.8% rispetto ai primi 10 mesi del 2020. Il terzo trimestre con 4523 vendite ha di gran lunga superato la media di 2,597 degli ultimi 10 anni. Se durante il terzo trimestre dello scorso anno il mercato avrebbe impiegato 20.3 mesi per assorbire l’inventario d’immobili in vendita, oggi ne impiegherebbe meno di 6. Il tempo medio di permanenza sul mercato delle unità in vendita che non hanno necessitato di aggiustamenti di prezzo è passato da 138 a 78 giorni, in crescita, pero’, rispetto alla prima meta’ dell’anno. Il margine di trattativa è passato dal 8.9% al 5.6% per le unità che non hanno avuto necessita’ di revisione di prezzo. All’ aumento dei principali indici di prezzo (ma non di volume) ha contribuito l’ aumento delle vendita associate alla fascia luxury: durate il trimestre appena concluso sono state scambiate 430 unita’ immobiliari del valore superiore a $6.5M, nello stesso periodo del 2020 erano state 150. Gli acquisti “all cash” sono saliti del 48.6% e sono previsti in aumento quando, dal prossimo novembre, le frontiere verranno riaperte per una gran parte degli stranieri.
Analizzando gli ultimi due trimestri i principali indici di mercato descrivono una realtà non ancora del tutto ristabilita: aumento esponenziale del numero di vendite, diminuzione del 1.3% del prezzo mediano a $1,115,000 (nelle nuove costruzioni diminuzione del 8.9% a $2,250,000) diminuzione dell 1.6% del prezzo medio a $1,523 al piede.
Per il resto del 2021 mi attendo una conferma di ritorno agli indici di prezzo e di mercato registrati prima della pandemia ed in corrispondenza della ripresa del turismo un’accelerazione verso nuovi massimi assoluti. Sono state le grandi città come New York, Los Angeles, Chicago e San Francisco a soffrire di più la pandemia. Mentre l’esodo dai grandi centri urbani ha infiammato i mercati immobiliari minori, le politiche economiche espansive volute dall’ amministrazione Biden avranno come conseguenza un aumento dell’inflazione e dei tassi d’interesse ed in questo scenario, è mia opinione, che New York performerà meglio di altri mercati poiché si registrerà un aumento dei “all-cash buyers” più che da “mortgage buyers” come sono tipicamente i “millenials” o “first time home buyers”.
Miami
Durante tutto il 2021 Miami ha registrato un andamento positivo di mercato grazie anche all’aumento demografico registrato durante la pandemia. Se dalla California la popolazione si e’ trasferita in Texas, per fronteggiare la pandemia un numero 
importante di cittadini di New York ha spostato la propria residenza nel sud della Florida. Ampi spazi a disposizione, clima ideale per stare all’aria aperta e costo della vita (notevolmente) più basso hanno favorito l’arrivo di moltissimi nuovi residenti dal freddo ed affollato nord-est del paese. La domanda di immobili residenziali e’ stata eccezionale soprattutto nel segmento delle ville singole. Durante tutto il 2021 si sono registrati volumi e prezzi record soprattutto nella fascia luxury di mercato. Nei prossimi trimestri mi aspetto un mercato tonico e fino a quando i tassi d’interesse rimarranno stabili non ci saranno ostacoli ad una continua attenzione degli investitori.
Affidarsi ad intermediari qualificati e in grado di seguire il cliente e l’investimento durante ricerca, acquisizione, gestione e dismissione è alla base di ogni strategia d’investimento di successo, scegliere 212 Realty NY significa avere al proprio fianco un operatore professionale in grado di avere accesso a tutto il mercato e di offrire soluzioni d’investimento su misura e personalizzate a New York e Miami.
